Район Jumeirah Village Triangle

Я отдельно его рассматриваю от JVC, Arjan, Sport City, потому что есть особенности, которые его выделяют. И здесь не будет прогулки в формате – посмотрите как красиво. Здесь будут цифры, факты, мнения, которые отличаются – и базироваться эти мнения будут на рисках.

Обзор также доступен в видео формате, посмотрите его это Вам позволит более детально увидеть особенности района.



У нас с инвесторами и покупателями есть закрытый чат в телеграм канале, напишите мне любым удобным способом и я отправлю Вам ссылку приглашение. Там я публикую информацию об отменах, доступных юнитах, и о недвижимости готовой к заселению от в районе JVT. +79017784688

У нас очень долгое время было принято в Дубае ставить знак равно между районами JVT, JVC, Arjan, Sport City, Motor City. На самом деле это не так. Я в этом ролике хочу вам показать район JVT другой стороны. Дело в том, что когда планировали застройку этих районов – у девелоперов была одна концепция. В процессе она поменялась, мастер-девелоперы ушли с этих районов, дальше районы застраивали кто как мог. Сейчас мы видим активизацию многих застройщиков в JVT и я посмотрел выписки с гос.реестра – я понял то, что в принципе цены в этом районе, ну вот смотрите: 2 бедрум – почти 130 кв м, 2 млн дихрам – 13 февраля 23 года, 1 бедрум, больше 100 кв.м. – 1,3 млн дирхам, 1 бедрум – 1,2 млн дирхам. То есть, цены немного отличаются от JVC.

Я думаю дело в том что, комьюнити Jumeirah Village Triangle немного отличается: здесь больше малоэтажных домов, здесь больше парковых зон, они немного по другому выглядят, нежели в  JVC, и застройке ведется немного в другом формате. То есть, в центре мы видим таунхаусы , виллы, особняки, а по границе – строят высотные дома.

И один из застройщиков - Tiger, он делает сразу несколько запусков в этом районе и есть интересные цены на юниты, при том что в этой локации, конкретно этого застройщика, можно еще и взять пост хэндовер, а вместе с этим есть юниты с видовыми характеристиками.


Вид на Dubai Skyline с 20-го этажа с одного из зданий в JVT.

И к моменту, когда построят эти дома, по плану развития города – там появятся крупнейший торговый центр, не такой как в JVC, он будет гораздо больше, и будет метро – это даст толчок посуточной аренде.

Мы уже сейчас видим, что в этих районах сдаются квартиры посуточно, и цены почти такие же как в JLT. Поэтому, я рекомендую присмотреться к этому району, лишь по той причине, что это ближайший район, то есть эта фото сделана с одной из высоток JVT , из окна ничего не преграждает вид, то есть вот эти особняки JVT.

Дальше идет район Springs и Meadows, и вот дальше вот фризона DMCC – крупнейшая фризона, где огромное количество компаний зарегистрировано. В одном из роликов я говорил, что каждый месяц там регистрируется около 20 компаний. И уже около 100 000 компаний зарегистрировано и это число растет. Если мы даже просчитаем, что в каждой компании работает по 3 человека – мы получим солидную цифру и этим людям нужно где-то жить. Dubai Marina скорее всего не соответствует их запросу – в Marina бизнес-аудитории и эндюзерам жить тяжело. Есть что то в интернет сити, но очевидно, что этого жилищного фонда не хватает. По мере того как будет развиваться эта часть города, а она развивается – будет развиваться JVC и JVT, потому что это ближайшие спальные районы. Это расстояние – оно и является ключевым преимуществом. А если мы посмотрим, как сейчас строят JVT – то мы увидим, что большое количество домов запускается в сегментах выше среднего, при том что цены на него остались на уровне цен спального района.

И если мы такие же дома посмотрим в JVC, то мы увидим хорошие цифры по аренде, мы можем увидеть что 2 бедрум в JVC сдают за 165 000 дирхам, 1 бедрум за 100 000 дирхам, 1 бедрум – 90 000 дирхам. Мы видим что средняя ставка по аренде, хочу подчеркнуть что это всё - и старые контракты, и новые, и студии – мы видим что здесь цена выросла, больше чем на 10% - на 12-15%.Есть успешные примеры сделок, когда инвесторы зарабатывают, 45,19 и 35%. И поэтому я хочу сейчас с вами более детально разобрать этот район, проговорить про его плюсы, минусы, а самое главное – обсудить его риски.

Учитывая то, что можно найти юнит с рассрочкой пост хендовер – мы можем смело рассматривать легкую фин.нагрузку, с целью получения максимальной доходности.

Какие риски у этой стратегии? Тут можно попасться и неправильно определить рыночную цену. К примеры, были в JVT запуски и я их ставил под сомнения , когда например застройщик продавал студии за 850 000 - 900 000 дирхам.

Наверное, какие бы фасилитис не были, какая бы упаковка не была - наверное в подборке я бы выделил проект 1 бедрум , потому что всё таки район семейный больше. Поэтому неправильно определить рыночную цену – есть такой риск. Решение здесь – похожие кейсы в гос.реестре смотрим, смотрим какое положение дел. Пытаемся проработать не только базовые характеристики объектов, но и все остальные 8 пунктов. Ну и учитывайте что рассрочка постхендовер - она скорее всего будет платная, ее тоже надо внимательно рассматривать. Вот в случае с юнитом за 850 000 дирхам, этот юнит, если мне не изменяет память, – еще и с мебелью. В принципе, даже с учетом платной рассрочки – цена нормальная. Потому что мы видим что продается готовая по 1,2 млн, по 1,1. Даже если наш юнит 20% прибавит – примерно такое решение.



Подробнее про оценку критериев смотрите в этом видео:

По поводу локации – здесь надо смотреть именно на рейтинг района и побольше билдингов оценить. Опять таки, если мы прорабатываем стратегию с посуточной сдачей – уделить внимание нужно не только району, но и куда будут выходить окна.



Далее смотрим кейсы застройщика. Нам надо понимать пункты относительно его предыдущих проектов: здесь внимательно смотрим на то, чтобы это не было пустыней, не было отшибом – но есть исключения. Район JVT занимает не первое место, но и не последнее, в плане развития города 2040 почему, потому что там будет открыт торговый центра – стоит задача по поводу увеличения торговой площади, и там будет станция метро. Дороги уже все подведены, поэтому на территории района появится объект важной инфраструктуры.



Вместе с этим, если мы посмотрим на карту – мы увидим учебное заведение, которое входит в рейтинг в 2023 году школ, и мы видим что школа, которая находится на территории района – имеет хорошую оценку – это дополнительный плюс для нашей аудитории.



Какие риски могут быть:

1. Долгая перепродажа – стараемся найти юнит с видовыми характеристиками. Если будет вариант – студия с разными опциями либо 1 бедрум, требующая апгрейда – берем лучше 1 бедрум.

2. Локация – уже проговорили.

3. Смотрим дома, где все таки будет ограниченное количество юнитов, но я не думаю что в JVT будут в ближайшее время клубные дома. Здесь мы будем иметь дело со зданиями выше 20-30 этажей.



Но здесь надо учитывать: что такое JVT – это ближайший спальный район с DMCC и Internet City – это 2 крупнейшие фризоны. Люди, которые работает в этих фризонах – они не могут физически быть расквартированы в Марине, на Пальме и в JLT. Во первых, не у всех такой бюджет есть, во вторых – это места ограниченной застройки. Поэтому они ищут где им удобно жить. Но согласитесь, ближайший спальный район к Интернет сити, ближайший спальный район от Марины – это JVT , и там с другой стороны Al Furjan, но это немного другая история, это будем отдельно прорабатывать. Поэтому здесь этот риск у нас минимальный.

4. И смотрим подходит ли юнит под запрос разных аудиторий: экспаты - да, туристы – да, метро появится, торг.центр появится – этот риск минимизируется. Бизнес аудитория – да, потому что и фризоны, которые вокруг Экспо, и фризоны вокруг Марины, и фризоны вокруг Интернет сити – это всё нам на руку.

5. И смотрим юниты с долгой рассрочкой – не все предложения в этом районе с рассрочкой постхендовер, Но так или иначе – такие есть.

6. Могут затянуть со стройкой? Могут. Эскроу покрывает абсолютно всех застройщиков.

7. Искать что то со сроком около 3 лет – здесь мы вписываемся.

8. Искать интересные опции по оплате – либо рассрочка постхендовер, либо 50% / 50% , либо 60 / 40 – часть платим во время стройки, часть на ключах; либо часть во время стройки, часть после ключей –сдаете квартиру и выплачиваете часть с рассрочки, тем самым минимизируете риск.

9. Возможно через несколько лет нужно будет делать апгрейд. Сразу хочу сказать, чтобы не было иллюзий – с юнитами за 850 000 дирхам, скорее всего да, через несколько лет будете делать апгрейд. Поэтому закладывайте 50 000 дирхам амортизации на 3 года, это где то 15-20 000 . Но с такой ценой и такой платой – это вполне себе рабочая история.

Ну и давайте, понимая информацию по ценам и по рискам – попробуем проставить оценки этому району. Низкий бал за общественный транспорт, невысокий бал по местоположению. По ROI – не самая лучшая картина. К примеру, в том же Дубай Хиллс – этот показатель будет выше.

Вот что у нас получается: у нас идет перекос в сторону общественного транспорта и доступа к местам розничной торговли. По плану 2040 дальше метро развивается именно в эту сторону – первые станции метро, которые следующие будут открыты, это JVT и JVC.



Напишите мне любым удобным способом +79017784688, расскажите какая задача стоит, и я подготовлю для Вас подборку с юнитами из района JVT, я покажу что продается сейчас, что будет запускаться в ближайшие время, а так же возможно покажу юниты, которые уже кто-то купил, но по каким-то причинам люди не могу платить рассрочку, и сейчас пытаются их отдать по программе переуступки.

Крупнейший торговый центр вот в этой локации – будет сравним по параметрам,сопоставим с торг.центром в Дубай Хиллс: думаю что там будут магазины разного сегмента; бренды, которые все знают и любят – мы найдем. Вместе с этим будут магазины с рейтингом пониже, скорее всего будут большие мебельные магазины, по типу Danube или Home Box. Несколько супермаркетов, что то типо Carrefour. Поэтому посмотрим, торговый центр у нас уже построен и стоит. Если этот показатель выравнивается – сразу несколько вопросов мы решаем:

Мы решаем вопросы с запросами ЦА

И метро открывается – сюда получают доступ новые экспаты, у которых нет машин, и туристы, которые приезжают по эконому, которые не хотят оставаться в отеле. Которые предпочитают не только пляжный отдых, но и изучение города. А когда изучаешь город – такси накладно, машину боятся, соответственно метро в несезон решает этот вопрос. А что касается удаления – если мы вспомним опыт Дубай Хиллс, ты мы с вами сделали вывод, что ЦА, которая рассматривает спальные районы в Дубае – они готовы пожертвовать комфортом относительно мест положения, но не готовы пожертвовать торговым центром, который находится в шаговой доступности. Они не готовы пожертвовать концепцией. Кстати, оценку концепции района я ставлю выше, чем в JVC, потому что сохранили изначальный замысел: то есть такой пригород с большим количеством зелени, парком, спорт.площадок, детских площадок, dog frendly, family frendly, есть прогулочные зоны и не натыкано вокруг этих зон высоток.



Высотки все по периметру, вынесены за радиус малоэтажной застройки. И то , что район не такой новый, как к примеру Дубай Хиллс или Таун Сквер – это плюс, потому что мы видим какие большие деревья, очень много тени, и воздух, несмотря на трассы вокруг, приятны.



Как только подтянутся вот эти показатели – сразу же вверх поползет капитализация и ROI. Поэтому объекты из района Jumeirah Village Triangle: с рассрочкой постхендовер, с легкой финансовой нагрузкой, со скидками, я напоминаю что в таких районах застройщики очень часто устраивают акции в не сезон, в мусульманские праздники, новый год и т.д. – мы берем в подборку Обязательно.



С Вами был Андрей Смирнов, желаю Вам найти самый лучший юнит, в самой лучшей локации, по самой лучшей цене, да так, что если Вы захотите сдать или перепродать у Вас случится самая выгодная сделка, а сейчас я пошел создавать новые информационные материалы - пока - пока )!

Еще больше информации о недвижимости в Дубае найдете у меня на youtube канале!