One River Point

Давайте первым делом обсудим с вами риски и фин нагрузку. Хочу сразу сказать что этот проект со средней фин нагрузкой. То есть это стратегия про капитализацию и пасивный доход. С учетом того какие цены выставил застройщик Ellington и с учетом того что сейчас продают на рынке по похожим проектам – я думаю что история с быстрым входом и выходом – будет более сложная к осуществлению.





Вот если например войти в проект, дождаться финальной стадии – то здесь можно будет получить какой то ощутимый прирост, но как мне видится наиболее перспективная стратегия – капитализация и пассивный доход – это когда вы получили ключи и после этого еще несколько лет эту квартиру сдаете.





У нас с инвесторами и покупателями есть закрытый чат в телеграм канале, напишите мне любым удобным способом и я отправлю Вам ссылку приглашение. Там я публикую информацию об отменах, доступных юнитах , и о недвижимости готовой к заселению от застройщика Ellington. +79017784688


Какие минусы у этой стратегии и проекта:
1. Цена: отличается от тех цен, которые мы видели пол года назад. Мы можем подумать «Ну куда такие цены?». С другой стороны, если мы проанализируем то что сейчас происходит и то что будет с этим районом когда этот дом построят – может быть не так все плохо по цене.





2. Если вы хотите зайти в такой проект, в числе первых нужно внести депозит, делать это нужно еще до того момента как информация появилась – тогда у вас есть опция выбора наиболее интересных юнитов. Поэтому здесь фиксирует как факт – ранние пташки и люди которые внесли как можно больше ROI – они получат приоритет.



3. В таких стратегия высокая капитализация возможна только у топовых девелоперов и в высокорейтинговых локациях на первых стадиях. В принципе у нас первая стадия, Эллингтон – топовый застройщик, ну и бизнес бей – локация, которая имеет самые лучшие оценки. Для тех, кто не понимает, каким образом складывается оценка по району – будет уместно смотреть мой обзор по Бизнес бей.





4. И еще из того что бросается в глаза – большую часть средств вам нужно будет выплатить до момента получения ключей. Ну и когда вы готовы зайти в такой проект – будьте готовы к ажиотажу, здесь действительно спрос больше чем предложение, поэтому выбор скорее всего будет небольшой, несмотря на то что это здание больше, чем аналогичные варианты этого застройщика в этом районе – все равно спрос будет большой, особенно на юниты с популярными характеристиками на невысоких этажах с ценами ниже чем это, например, на верхних этажах.





Какие плюсы:
1. Если мы говорим про стратегию Капитализация, пасивный доход – у вас есть выбор: ЖК и проекты, которые классом выше среднего (а этот проект сильно выше среднего). Здесь Эллингтон заявляют «превзойдет самого себя», но даже с учетом этого – у вас будет из чего выбрать. У вас будет ограниченный выбор в рамках одного ЖК, но у вас будет выбор, я могу сделать подборку с аналогичными предложениями. Более того, у нас есть варианты с похожими характеристиками этого застройщика в этом же районе со сроком сдачи ближе.
Подробнее про похожие проекты смотрите здесь https://youtu.be/b6I8RzvsdI0?si=MJpb09PpGa5BLz2p
2. Высокорейтинговая локация. Я не могу назвать этот дом Клубным, потому что это высотка. Клубный дом подразумевает ограниченное количество юнитов. Но по всем другим характеристикам – это клубный дом: по упаковке, по отделке, по наполнению, по тому, какая там будет управл.компания, как будет выглядеть на выходе. Одно отклонение – этажность не соответствует – но это Дубай.





3. Мы имеем дело с мастер-застройщиками, которые создают хорошую инфраструктуру. и стоит отметить что у района хорошая инфраструктура. В большинстве случаев вам не нужно будет делать апгрейд – это так. Вы берете жилье, которое будет соответствовать запросам ЦА на ближайшие 10-15 лет. Это будет ультрасовременный взгляд на комфортную жизнь и здесь вам нужно будет минимальные элементы декора разместить и купить мебель. Все остальное будет на высшем уровне.
Подробный обзор района Бизнес Бэй смотрите здесь https://youtu.be/40yYN86v7Tc?si=Z-Qam_M0MPjaYXQ3

Риски:
1. Самый большой риск для неподготовленного инвестора: выбрать юнит, цена которого не будет соответствовать рынку или нашей стратегии. Если смотрите в эту сторону – нужно будет уделять отдельное внимание формированию запроса: нужно посмотреть на кейсы предыдущие, по чем сейчас продается, по чем делают переуступки. Не могу сказать здесь что рассрочка утяжеляет вашу фин. нагрузку, здесь нет posthandover – отдельно внимание уделяем гос. реестру.





2. Бывает такое что заходишь в такой проект и не угадываешь с локацией и в Бизнес Бей есть много вопросов и противоречий: на какой стороне канала выбирать – с одной стороны Down Town, с другой стороны MBR, с одного ракурса вид на воду, с другого – вид на Бурдж Халифа. Это все разговоры «о красивом и прекрасном» – у всех вкусы и запросы разные. Я бы не сильно концентрировался на этом риске. Бизнес Бей – высокорейтинговая локация и сильной разницы вы не увидите, на какой стороне канала вы выберете объект. Есть свои плюсы и минусы по каждой стороне – нужно говорить в разрезе ваших критериев.





3. Может возникнуть проблема, то что вы захотите выйти с проекта – но не получится так быстро как вы хотели. Чтобы этот риск проработать – нужно подбирать юнит с уникальными характеристиками: планировка (может быть уникальной и меньшей квадратуры) – потому что если сдавать квартиру через Airnbn посуточно – нет смысла брать большую квадратуру, ибо вы указываете только количество комнат, спальных мест.





Зачастую юниты 60-70 квадратов сдаются по одной и той же формуле. Поэтому смотрим чтобы юнит был уникальным, смотрим на рядовые характеристики, планировки, доп.опции. В идеале чтобы этот риск отработать – ограниченное количество юнитов в доме. Не по всем параметрам этот риск перекрываться, но на такие юниты как студии и 1 бедрум это правило будет распространяться.





Напишите мне любым удобным способом +79017784688 , расскажите какая задача стоит , и я подготовлю для Вас подборку с юнитами от застройщика Ellington, я покажу что продается сейчас , что будет запускаться в ближайшие время , а так же возможно покажу юниты , которые уже кто-то купил , но по каким-то причинам люди не могу платить рассрочку, и сейчас пытаются их отдать по программе переуступки.

Нам нужно собрать запрос как можно большей ЦА – смотрим на запросы эндюзеров, туристов и бизнес аудиторию – в этом районе все 3 пересечения есть, поэтому частично этот риск перекрывается. Ну и долгую перепродажу можно перекрыть только за счет рассрочки. И когда вы пытаетесь выйти из проект раньше времени – учитывайте что в запасе должна быть опция для внесения 2х последующих платежей. Если вы отвечаете себе – «Да, я могу» - тогда этот риск для вас менее значимый.





4. Застройщик может затянуть с застройкой: с момента старта продаж – застройщик начинает стройку в течение 6 месяцев. Если вы думаете что через месяц должна начаться стройка – это не так. 6 месяцев уходит на старт, escrow – на 50-70% этот риск перекрывает. Здесь практически эта тема даже не поднимается, все застройщики работают через escrow счет. Не надо заходить в проекты, которые строятся больше 3 лет + сроки на старт и доп.срок: закладывайте 3-4 года на получение ключей. Если вот эти моменты вас смущают или по фин.нагрузке чувствуете что может получится накладка – нужно искать какие то интересные опции по оплате, но это уже будет другой проект, ибо Элингтон дает как правило 70 / 30, Селек дает 40 / 60, есть застройщики которые дают 65 до ключей и 35 после ключей – но это уже легкая фин.нагрузка.





Это основное что нужно понимать по риска, минусам и плюсам. Если на данном этапе вы понимаете что готовы с этим работать – тогда двигаемся дальше.





Далее хочу разобрать с вами шкалу оценки критериев юнита. У нас есть несколько основных позиций, на которые мы обращаем внимание. И по местоположению относительно главных точек города – эта локация соответствует запросам ЦА. Здесь хорошая оценка, потому что у вас в пешей доступности находится сразу несколько ключевых объектов города. А в радиусе 15-20 минут находятся такие точки как аэропорт, Дубай Марина, до Экспо ехать 25-30 минут. Бизнес Бэй строили лучшие умы и лучшие архитекторы, инженеры со всего мира. Здесь есть где погулять, есть маршруты до пляжа и парка. По локации ставлю 8 и если вы считаете что локация не идеальная в плане самого бизнес бей - можете поставить оценку ниже, но глобально это ни на что не повлияет.






Базовые характеристики юнита будут предоставлены разнообразные – разные планировки, квартиры побольше/поменьше, будут студии, будут 3х комнатные, 4х, будут даже пентхаусы. По F&A – как правило всё самое основное, но на высшем уровне: будет бассейн, спортзал, качественная игровая, помещения, которые соответствуют статусу Клубного дома.





По социальной инфраструктуре – надо смотреть обзор района: всё что нужно для повседневной жизни – что-то есть на территории жк: бассейны, трен.залы и зоны отдыха, остальное – в 5 минутах.





С транспортом проблем нет, все здесь: метро, дороги – самые лучшие развязки будут доступны на улице, где находится дом. Есть опция водного транспорта. Поэтому здесь очень высокая оценка – я бы поставил 9. Здесь могут быть вопросы, что это другая сторона канала. Но этот вопрос нужно рассматривать более глобально: кому то это будет минус, а кому то плюс – но глобально на картину не повлияет.





По концепции района оценка тоже высокая. По доступу к местам розничной торговли: в доме заложено несколько помещений – скорее всего будет супермаркет, рядом находятся супермаркеты, Дубай молл и через дорогу, к тому времени, когда построят дом – будет еще крупный торговый центр.





Парки и пляжи: с одной стороны может показаться что это каменные джунгли», с другой стороны – не у каждого ЖК есть набережная в общей дистанции более 10 км, не у каждого жк есть набережная, которая выходит к морю.





Единственное , по чему я сейчас не могу поставить точную оценку – это по возврату инвестиций. Здесь давайте с вами перейдем на следующую таблицу.
Таблицу смотрите в видео https://youtu.be/6heDCrGdoGk?si=mRlUo73uD_yrweso


С учетом тех цен, которые анонсирует застройщик – а это:
1. Студии 1,4 млн дирхам
2.1 бедрум 2,7 млн дирхам
3. 2 бердум 3,5 млн дирхам и дальше вы видите
С учетом этих цен сложно сделать оценку. Оценку можем смоделировать с учетом того, когда дом будет построен. Но вот даже если мы возьмем двухкомнатные апартаменты и посмотрим на похожий по характеристикам дом DT 1 в Downtown Dubai, который находится на той стороне канала, по характеристикам он, из-за местоположения, чуть выше.





По остальному – это то же самое, за исключением этажей. И вот что мы видим: двухкомнатные апартаменты, около 160 кв м, в октябре 23 года были проданы за 3,8 млн дирхам – то есть 2,2 за сквер фит. В январе 22 года эти апартаменты были проданы за 3,4 млн дирхам, в октябре за 3,8. С учетом этих показателей: эти цены укладываются в общую картину. Но мы должны учитывать риски, поэтому эти цены нужно рассматривать только по тем рискам, которые мы с вами проговорили – вы знаете как действовать: у вас есть возможность вносить доп.платежи и не торопится с перепродажей.





Я думаю что развитие района будет происходить по плану, потому что ему уготовано одно из ведущих мест на карте городе, и вот еще – мы видим 7 июня 23 были проданы за 3,4 млн дирхам 2-комн апартаменты. По аренде вижу что цены тоже подросли. Вы можете посмотреть мои предыдущие проекты – я делал более раннюю выгрузку. Вот выгрузку от сентября 23 года мы видим, что цены подросли.
https://youtu.be/sGwTw2o72iE?si=FxztG7QezfdLdWoA - обзор предидущего проекта и цен.
Поэтому, если этот проект сравнивать с тем что сейчас продается – – здесь стартовые цены выше.





Но это сделано для того, чтобы исключить возможность флиппинга. Но мы, когда с вами разбирали фин нагрузку – мы сразу отмели стратегию с быстрой перепродажей, то есть это все таки в долгую. Здесь может составить конкуренцию проект Crestmark от Эллингтона, потому что мы в мае брали там апартаменты за 2,3 млн дирхам.
https://youtu.be/b6I8RzvsdI0?si=FVa6zrv_0ZLrJAH1 - обзор Crestmark

Понимая риски, мы с вами можем смоделировать негативный и позитивный прогноз.
Прогноз доступен по ссылке https://youtu.be/6heDCrGdoGk?si=oVztiL0zyOg5wqux


С Вами был Андрей Смирнов , желаю Вам найти самый лучший юнит, в самой лучшей локации , по самой лучшей цене , да так , что если Вы захотите сдать или перепродать у Вас случится самая выгодная сделка, а сейчас я пошел создавать новые информационные материалы - пока - пока ) !
Еще больше информации о недвижимости в Дубае найдете у меня на youtube канале!